Megjelent a Magyar Közlönyben, és pénteken hatályba is lépett az a kormányrendelet, amely beépíti a társasházi építményi jogot az Otthon Start és a CSOK Plusz szabályaiba, és amelyet még február elején bocsátott társadalmi egyeztetésre a kormány. A hitelfelvevők ezáltal már a használatbavételi engedély megszerzése előtt, az építés alatt is hozzájuthatnak a hitelhez annak érdekében, hogy bebiztosítsák maguknak a kiszemelt lakást. Hogy a gyakorlatban a bankok élnek-e a lehetőséggel, az egyelőre képlékeny, információink szerint még mindig vannak olyan részletek, amelyek tisztázásra szorulnak. A témával a Portfolio közelgő Hitelezés 2026 konferenciáján is foglalkozunk, már lehet regisztrálni a szakmai rendezvényre.
Megjelent a 40/2026. (III. 5.) Korm. rendelet az otthonteremtési célú támogatásokra vonatkozó egyes kormányrendeletek módosításáról. Az új építésű lakások vásárlóinak eddig az egyik legnagyobb fejtörést a finanszírozás időzítése és az építkezés körüli bizonytalanságok okozták. A kormány legújabb rendelete jelentősen átírja a játékszabályokat:
A VEVŐI POZÍCIÓK ERŐSEBBÉ VÁLNAK, A BANKOK PEDIG MÁR A HASZNÁLATBAVÉTELI ENGEDÉLY MEGSZERZÉSE ELŐTT, AZ ÉPÍTÉS ALATT, SZAKASZOSAN IS MEGKEZDHETIK A TÁMOGATOTT HITELEK FOLYÓSÍTÁSÁT.
Védik a vevőt és ezzel a bankot is
Ez azt jelenti, hogy a vevő már a kezdeti szakaszban megkaphatja a hitelt és a hozzá tartozó állami kamattámogatást, miközben a pénze teljes biztonságban marad. Két kulcsfogalom védi a vevőt és a bankot:
- Társasházi építményi jog: ez egy olyan új jogintézmény, amely már azelőtt bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, mielőtt a lakás ténylegesen felépülne és a társasház megalakulna. Ez biztos jogi pozíciót ad a vásárlónak a fejlesztővel szemben, és ezen a jogon keresztül az állam és a bank is be tudja jegyezni a maga jelzálogjogát.
- Elkülönített óvadéki számla: bár a bank folyósítja a hitelt, az összeg nem vándorol rögtön a beruházó zsebébe, hanem egy zárolt, óvadéki célú pénzforgalmi számlára kerül. A fejlesztő ehhez a pénzhez kizárólag a lakás tényleges elkészültekor férhet hozzá, így a vevő futja a legkisebb kockázatot.
A jogszabálymódosítás alapján alapvetően három különböző forgatókönyv áll a vevők rendelkezésére:
- Hagyományos: használatbavételi engedély után, egy összegben folyósít a bank, nincs speciális feltétel, a kamattámogatás a folyósítást követően kezdődik.
- Szigorú szakaszos: az építkezés alatt, részletekben zajlik a folyósítás, a fejlesztő projekthitelt vesz fel, bejegyzik az építményi jogot, a pénz óvadéki számlára megy. Már a használatbavételi engedély előtt, a folyósítástól él a kamatttámogatás.
- Egyszerű szakaszos: használatbavételi engedély előtt (de akár egy összegben is). Nincs kötelező projekthitel és építményi jog, a kamattámogatás a használatbavételi engedély bemutatását követő napon indul.
A magánszemélyek által építtetett lakóingatlanok a jogszabály szempontjából nem minősülnek „új lakás vásárlásának”, így rájuk a normál építési hitelszabályok vonatkoznak továbbra is.
Igazodik az adminisztráció
A dokumentáció is igazodott az új feltételekhez. A hitel igénylésekor az eddigi adásvételi szerződések mellett már benyújtható:
- a széljegyzett vevői jog bejegyzési kérelem, vagy
- a bejegyzett társasházi építményi jog bejegyzésére irányuló földhivatali kérelem másolata.
A bankok az értékbecslést 90 napnál nem régebbi szakvélemény alapján fogadják el, de a kivitelezés alatt történő szakaszos folyósításnál a helyszíni szemléket a folyósítási szakaszokhoz igazítják.
A kedvezőbb finanszírozás felelősséggel is jár; ha a szakaszos folyósítást választja a vevő, szigorú határidőkre kell figyelnie:
- 3 éves szabály: A kölcsön első részletének folyósításától számítva maximum 3 éven belül be kell mutatni a banknak a lakás használatbavételi engedélyét (vagy az egyszerű bejelentéshez kötött hatósági bizonyítványt).
- Hosszabbítási lehetőség: Indokolt esetben a 3 év lejárta előtt a kormányhivatalnál kérhető egy legfeljebb 1 éves hosszabbítás.
- Szankciók: Ha a fejlesztő csődbe megy vagy a (3+1 éves) határidő eredménytelenül telik el, a kölcsönszerződés kamattámogatása megszűnik. Ilyenkor a már igénybe vett támogatást a jegybanki alapkamattal megegyező büntetőkamattal növelten kell visszafizetni. (Ez ugyanakkor némi könnyebbség az általános szabályokhoz képest, ahol az alapkamat + 5 százalékpont a megszokott büntetés).
Mi változott?
A legfontosabb különbségek és változások a tervezethez képest:
- Szerződésbontás helyett „csak” a kamattámogatás veszhet el: ha a beruházó csúszik, és 3 éven belül nincs meg a használatbavételi engedély, a tervezet szerint a bank felmondta volna a kölcsönszerződést, de ezt a szigorú passzust átírták: ilyen esetben a kölcsönszerződés felmondása szövegrész helyébe a „megszűnik a kamattámogatás” szöveg lép. Tehát a hitel megmarad, a bank nem mondja fel a szerződést, „csupán” piaci kamatozásúvá válik a kölcsön.
- A tervezet alapján szigorú, fix 3 éves határidő volt a használatbavételi engedély bemutatására. Most viszont bekerült egy méltányossági lehetőség. Ha a 3 év nem lenne elég (pl. elhúzódó építkezés miatt), a támogatott személyek a határidő lejárta előtt a kormányhivatalhoz fordulhatnak, és indokolt esetben további legfeljebb 1 év hosszabbítást kaphatnak a használatbavételi engedély bemutatására.
- A tervezet alapján nem nevesítettek külön kedvezményes büntetőkamatot, így az általános szabály (jegybanki alapkamat + 5 százalékpont) vonatkozott volna a jogosulatlanul igénybe vett kamattámogatás visszafizetésére. A végleges rendeletbe bekerült, hogy ha a fenti 3 (vagy 3+1) éves határidő eredménytelenül telik el, akkor a már igénybe vett kamattámogatást „csak” a jegybanki alapkamat mértékével megegyező kamattal növelten kell visszafizetni.
- A tervezet szerint feltétel lett volna, hogy a vevő ne foglalót, hanem legfeljebb előleget fizessen. A kihirdetett jogszabályszöveg nem tartalmaz erre vonatkozó kifejezett tiltást vagy előírást.
Változatlanul benne maradt viszont a jogszabályban
- az óvadéki célú számla kötelező alkalmazása (a pénz továbbra is zárolt számlára megy, ami védi a vevőt és a bankot),
- az értékbecslésre vonatkozó új szabályok (szakaszos folyósításnál a hitelkérelem befogadása után kell készülnie),
- a hitel (vagy az utolsó részlet) folyósításának feltételeként bemutatott végszámlának minden esetben tartalmaznia kell a telekárat is, nem csak a felépítmény értékét,
- az adminisztratív egyszerűsítések (elég a széljegyzett földhivatali kérelem másolata és egy igénylői nyilatkozat).
Összegzés
A rendelet egy egyértelmű win-win szituációt próbál teremteni: a vevők már azelőtt bebiztosíthatják maguknak a kedvezményes hitelt és az állami kamattámogatást, hogy az épület egyáltalán állna, a pénzük védelmét pedig a zárolt óvadéki számlák és a társasházi építményi jog garantálja. A fejlesztők pedig transzparensebb módon, de biztos vevői fizetőképesség tudatában fejleszthetik a lakásokat.
HOGY AZONBAN A GYAKORLATBAN A BANKOK ÉLNEK-E A LEHETŐSÉGGEL, AZ EGYELŐRE KÉPLÉKENY,
információink szerint még mindig vannak olyan részletek, amelyek tisztázásra szorulnak. A rendelet önmagában nem garantálja, hogy az ügyletben két külön bank (projekthitelező + lakáshitelező) biztonságosan együtt tud működni. A jogszabály enyhítheti, de valószínűleg nem oldja fel teljesen a klasszikus fedezeti konfliktust a két finanszírozó között.
Forrás/Cikk:
